За последнее время как-то активизировались мошенники на рынке. Возможно, поспособствовало то, что сейчас покупательская активность выросла. А там, где большие денежные суммы, есть вероятность встретить нечистого на руку продавца или риэлтора. 

Поэтому сегодня я расскажу про 5️⃣ основных мошеннических схем при продаже квартир.  

1️⃣ схема и, пожалуй, самая распространённая ЗАДАТОК.

Объект недвижимости предлагается покупателю  по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество. Все вполне реально.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о залоге прямо прописывается, что он не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от сделки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя (средняя сумма 50-100к рублей).  

В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.

2️⃣ вид мошенничества это ПОДДЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Я видела огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности. Опытный риэлтор на раз-два проверяет это все. 

Но самыми распространёнными являются подделанные справки. Представьте себе, состоит человек на учёте в нарко или психодиспансере, а он вам дал справочку, что чистый. Документ, как положено, с печатями учреждения. Проходит определенный период времени и данный субъект обращается в суд для расторжения сделки. Вроде как не понимал, что делал. В большинстве случев сделку признают недействительной.

3️⃣ – внезапные НАСЛЕДНИКИ.  

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе «разбойников с дороги» Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Новый претендент ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая  судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если он сможет предоставить доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной.

А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

4️⃣ вид мошенничества – ПРОДАЖА ПО ДОВЕРЕННОСТИ. 

Вообще-то, доверенность  – вещь очень распространенная и удобная, поэтому буквально воспринимать этот пункт не следует. Но нужно знать некоторые правила игры на рынке недвижимости, чтобы не вляпаться в историю, покупая квартиру не у хозяина, а у его доверенного лица.

Покупая квартиру у доверенного лица, нельзя быть уверенным в том, что хозяин квартиры действительно хочет ее продать. Ведь наличие доверенности говорит лишь о формальном соблюдении законов, а не вовсе о фактической передаче полномочий по продаже квартиры. 

И помните, что доверенность может быть выбита обманом. К примеру, втираясь в доверие к старикам, ушлые ребятки под видом малозначительного документа, подсовываются на подпись доверенность. Самого старичка вывозят на отдых или принуждают силой. Иногда даже подсовывали документы от имени умершего человека. 

К сожалению, нотариусы не проверяют действительность паспорта , а лишь сверяют фото в документах. 

Моя принципиальная позиция – личное присутствие владельца на сделке. И когда мне говорят, что собственник где-то там в Хабаровске, он дал доверенность и прилететь на сделку не может. Тут, простите, я не верю!!! Одно из двух: или он не хочет, или он мошенник. Мои клиенты прилетали из Новой Зеланди, США, Аргентины, а тут Хабаровск)

5️⃣ вид мошенничества назову ДЕТСКИМ

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности.

Подразделяются они на два вида.

1)  продажа имущества с непрописанными долями детей.

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Другими словами покупатель приобретает новую квартиру, но не успев порадоваться новому жилью, ему сообщают органы опеки, что все недействительно. Доли детей не были выделены продавцами, а значит права несовершеннолетних нарушены. Все будет возвращено на свои места, что доставит немало хлопот приобретателю. 

2)  выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации. 

Цель родителей в таком случае  – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился двадцать один год.

Это всего лишь 5 самых распространенных схем аферистов. Всегда будьте бдительны и осторожны. Я, ваш специалист по недвижимости с многолетним опытом, всегда готова помочь и решить любую сложную задачу при покупке или продаже недвижимости. Сэкономив раз на хорошем специалисте, можно годами выплачивать кредит и судиться с мошенниками. Здесь, как и в случае со стоматологом, нужно выбрать профессионала, который предоставляет качественные услуги, имея опыт и отзывы реальных людей.

Удачных и безопасных Вам сделок!

05.08.2019г.